9. 6. 2025 | Rubrika Jak lépe prodat nemovitost | Filip Ondruš, MBA
Nejde o formalitu – ale o vaši právní jistotu
Jako realitní makléř se často setkávám s otázkou: „Když jsem v katastru nemovitostí uveden jako jediný vlastník, proč by měl prodej řešit i můj manžel nebo manželka?“ Důvod je jednoduchý – pokud je nemovitost součástí tzv. rodinné domácnosti, nestačí být jen v dobré víře. Bez písemného souhlasu druhého z manželů totiž může být celý prodej napadnutelný, a to i po letech.
Příběh: „Majitel je v katastru uvedený, co by mohlo být špatně?“
Pan Bytoslav prodává byt, který vlastní na základě dědictví po rodičích. V katastru nemovitostí je zapsán jako jediný vlastník. S kupujícími se dohodnou na ceně, podepisují smlouvu, kupující žádají o hypotéku. A pak přijde překvapivé zastavení procesu. Důvod? Banka zjistila, že byt je rodinnou domácností manželů Bytoslavových a chybí souhlas manželky s prodejem.
Co je rodinná domácnost a jak ovlivňuje prodej
Pojem „rodinná domácnost“ upravuje § 747 občanského zákoníku. Pokud v nemovitosti trvale žije alespoň jeden z manželů spolu s druhým a společně ji užívají k životu, pak již nejde jen o formální vlastnictví. I když je v katastru uveden jen jeden z manželů, pro zcizení (např. prodej) nemovitosti je nutný souhlas druhého.
Rizika: Kdy hrozí neplatnost kupní smlouvy
Pokud je nemovitost součástí rodinné domácnosti a chybí souhlas druhého z manželů, kupní smlouva je relativně neplatná. To znamená, že může být soudem zneplatněna, pokud se neopomenutý manžel domáhá svého práva do 3 let od okamžiku, kdy se o prodeji dozvěděl. Dobrou víru kupujícího soud nemusí zohlednit.
Dopady pro kupujícího:
- ztráta nabyté nemovitosti,
- soudní spory a náklady,
- odmítnutí hypotéky,
- stres a časová ztráta
Dopady pro prodávajícího
- možnost soudního sporu s manželkou,
- zablokování kupní ceny v úschově,
- riziko zneplatnění celé transakce.
Proč tedy požaduji písemný souhlas?
Jde o ochranu vaši, moji i kupujícího. Tím, že doložíte souhlas druhého z manželů (nejlépe ověřený, ale každá banka chce jinak):
- předejdeme zpochybnění transakce,
- zjednodušíme vyřízení hypotéky,
- zvýšíme důvěryhodnost celé transakce,
- chráníme vaši pověst jako seriózního prodávajícího.
Nejde o nedůvěru – ale o profesionální odpovědnost
Mojí povinností jako makléře je chránit vás i celý obchod. Proto kontroluji nejen to, co je v katastru, ale také co je „za tím“. Věřte mi, že podobných případů, kdy prodej narazil právě na absenci tohoto souhlasu, už jsem zažil víc než dost.
Závěr
Souhlas manžela/manželky není komplikace, ale prevence. Pomáhá nám zajistit hladký průběh celé transakce, bez nepříjemných překvapení. A o to přece při prodeji nemovitosti jde. Role zkušeného realitního makléře zde není jen v „zprostředkování“. Je to role průvodce, ochránce i prevence rizik. A právě proto byste si měli vybírat odborníka, který zná nejen trh, ale i právní realitu.
Pokud si nejste jisti, zda se tento požadavek týká právě vaší situace, rád vám ji pomohu posoudit a najít vhodné řešení.
