Služby pro prodávající

Jednotlivé fáze spolupráce

Nastavení spolupráce
Příprava nemovitosti
Prodej nemovitosti
Dokončení prodeje nemovitosti

Nastavení spolupráce

Každá nemovitost má svůj příběh a zaslouží si mít vlastní individuální přístup. Vaše potřeby jsou pro mě klíčové. Proto se je vždy snažím důsledně pochopit, abych následně podle nich navrhl to nejlepší řešení.

Základ úspěchu představuje precizní nastavení spolupráce, protože důkladná příprava přináší ten nejlepší konec celého příběhu.

A spokojenost mých zákazníků je mojí největší výhrou.

Osobní setkání

Návštěva nemovitosti představuje jeden ze zásadních kroků, který je nutný pro nastavení spolupráce a strategie prodeje. Nelze na odborné úrovni navrhnout způsob prodeje a cenu, aniž bych danou nemovitost viděl. Jsem rád, když mi vaši nemovitost představíte osobně a povíte mi k ní vše, co by mohlo být pro úspěšný prodej podstatné. Více

Pro další fázi prodeje obvykle volím následující postup: nemovitost několikrát navštívím sám, prozkoumám blízké okolí a vyhledám všechny zajímavosti, které mohou potenciální kupující zajímat a mohou být nápomocné k prodeji vaší nemovitosti.

Zjištění potřeb

Ne vždy je prodej o tom, prodat co nejrychleji. Proto pečlivě posuzuji vaše potřeby s ohledem na potenciál dané nemovitosti a aktuální vývoj na realitním trhu nemovitostí. Vždy chci s ohledem na vaše potřeby to nejlepší, a proto se nebojím říkat pravdu, abych následně mohl naplnit všechna vaše očekávání.

Kompletace dokumentů

Zákon stanovuje povinné dokumenty k prodeji nemovitosti. Některé dokumenty tuto povinnost nemají, ale přesto je při prodeji budu potřebovat. Uvědomuji si, že ne všechny dokumenty budete mít u sebe, ať už jde o list vlastnictví, stavební dokumentaci, průkaz energetické náročnosti, revize, snímky z pozemkové mapy apod. Nemusíte se však obávat, pomohu vám vše nutné zajistit. Více

Abyste s prodejem nemovitosti měli co nejméně starostí, jsem schopen většinu dokumentů zajistit sám, případně na základě plné moci. Některé z dokumentů budeme potřebovat již při spuštění prodeje, zatímco jiné mohou počkat až k podpisu rezervační/kupní smlouvy. Nejčastěji jde o potvrzení ze společenství vlastníků/družstva, dokumentaci ze stavebního úřadu apod. Pokud některé dokumenty nemáte, jsem schopen zajistit jejich tvorbu, ať už jde o průkaz energetické náročnosti budovy, revize aj. V tomto případě je ovšem nutné počítat s tím, že tvorba těchto dokumentů vyžaduje návštěvu nemovitosti specializovaných firem a také následně čas na jejich zpracování.

Právní a obchodní analýza

Než se pustím do prodeje, udělám prvně obchodně právní analýzu. Ta nám ukáže všechna doporučení, jakým způsobem a kdy nemovitost prodávat. „Nevyplatí se náhodou prodávat nemovitost až za půl roku, abyste se vyhnuli platbě daně z příjmu? Je dobré zahájit prodej nemovitosti, když nám chybí tento dokument? O kolik tisíc můžeme navýšit prodejní cenu, pokud získáme toto potvrzení?“ Více

U všech těchto doporučení vám podrobně vysvětlím, jaký užitek z nich získáte a zda jsou zajímavá vzhledem k vašim potřebám. Někdy vám přinesou tisícové zisky, jindy zase dodají na atraktivitě nemovitosti. Dívám se na věci komplexně takovým způsobem, abych realizoval transakci s maximální přidanou hodnotou.

AML analýza

AML analýza je zákonem stanovenou povinnou součástí při prodeji (a v některých případech i při pronájmu) nemovitosti. Co tato analýza obnáší pro prodávající a které všechny dokumenty jsou povinné předložit? Kdy může být převod nemovitosti zastaven z důvodu na straně kupujících? Více

AML analýza představuje především identifikaci a kontrolu. Identifikace znamená, že povinná osoba (realitní zprostředkovatel) zaznamená identifikační údaje všech stran obchodu a ověří je z průkazu totožnosti. Kontrola zase představuje zjištění původu nabytí nemovitosti prodávajícím. Za tímto účelem je prodávající povinen doložit nabývací titul, který nejčastěji představuje kupní smlouva. Dále se musí získat informace o účelu a zamýšlené povaze obchodu nebo obchodního vztahu a přezkoumat zdroje peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod nebo obchodní vztah týká.

Více o AML zákoně

Stanovení tržní ceny na prodej

Správné ocenění nemovitosti je pro úspěšný prodej zcela klíčové. Pokud se prodejní cena nastaví příliš nízko, můžete přijít o peníze. Naopak při vysokém stanovení prodejní ceny na počátku prodeje, zase přijdete o mnoho potenciálních zájemců, které taková cena odradí. Správné nastavení prodejní ceny není jen o pocitech, ale o také o zpracování potřebných dat. Více

Kalkulaci ceny provádím s ohledem na data z cenových map prodaných nemovitostí (aktuální a historická data z katastru nemovitostí), z výsledků porovnání nabídkové a skutečně realizované ceny prodeje s ohledem na dobu nabídky na trhu a z aktuální nabídky srovnatelných nemovitostí na trhu. Poté přihlédnu ke specifikům vaší nemovitosti a zohledním vaše potřeby i podmínky prodeje. Až teprve pak určím tržní cenu nemovitosti.

Stanovení podmínek prodeje

Aby byl prodej úspěšný, musí být úspěšně stanovená strategie prodeje a naše spolupráce probíhat ve shodě se zaměřením na splnění vytyčeného cíle. Jaké vaše potřeby a přání musím zohlednit? Potřebujete prvně splatit úvěr na prodávané nemovitosti? Je nutné začít prodávat nemovitost již nyní, přestože v ní ještě bydlíte? Potřebujete nemovitost prodat, ale zatím v ní nějakou dobu bydlet? Potřebujete v nemovitosti ještě nějakou dobu zachovat trvalé bydliště? Budeme před prodejem nemovitost vyklízet a malovat? Více

Nebude sousedům vadit, pokud necháme natočit pro prodej domu záběry z dronu? Nemáte k dispozici průkaz energetické náročnosti budovy? Nevíte, kde získat potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství vlastníků jednotek? Nechcete řešit převod energií na nové majitele nemovitosti? Tyto a mnohé další otázky mi pomohou stanovit podmínky prodeje tak, abyste byli spokojeni s celým procesem prodeje nemovitosti a v klidu jej zvládli.

Dohoda o zprostředkování

V rámci našeho smluvního vztahu se vám předem zavážu k tomu, co pro vás v rámci služeb budu dělat. Jedině tak mi můžete dát zpětnou vazbu a vědět, jestli naše dohody plním či nikoli. Nic netajím, mám rád otevřené vztahy a dopředu nastavená očekávání. Více

Dohoda o zprostředkování představuje zákonnou povinnost v případě realitního zprostředkování. Přesvědčte se o tom, jak jsou spokojeni s mými službami klienti, kteří je již využili před vámi. S jejich souhlasem vám na ně poskytneme kontakt a můžete se s nimi spojit osobně.

Reference

Příprava nemovitosti

Každá nemovitost je jiná a má rozdílné potřeby. Nemovitost se musí nachystat k prodeji tak, aby její potenciál vyniknul již na fotkách a následně při prohlídkách nebylo nic, co by mohlo zájemce od koupě odradit.

Odprezentovat vaši nemovitost v co nejlepším duchu leží na mých bedrech a představuje důležitou součást celého procesu.

Zaměření nemovitosti

Zaměření nemovitosti pomůže k získání podkladů pro zpracování marketingového dispozičního plánku, a tím k vyšší kvalitě prezentace nemovitosti a efektivitě samotného prodeje. Více

Zaměření nemovitosti nenahrazuje zpracování technické dokumentace. Samotné zaměření přinese dvě přidané hodnoty, a to jak pro prodávající, tak pro kupující. První je v podobě získání podkladů pro zpracování marketingového dispozičního plánku a druhá představuje opatření důležitých informací pro kupující. V jejich rozhodování hraje důležitou roli, pokud například ví, jak velká a hluboká šatní skříň se jim vejde na chodbu či do ložnice. V neposlední řadě se tyto informace můžou hodit pro případnou změnu dispozice. Vaše stávající dispozice zájemcům nemusí vyhovovat. Ovšem jestli budou znát rozměry, práce s daným prostorem pak pro ně bude jednodušší.

Úprava nemovitosti

Technická příprava nemovitosti se stává jednou z nejdůležitějších částí příprav nemovitosti. Aby se nemovitost prodala za co nejvyšší cenu, musí být dokonale připravená, dokonale nafocená, a tím tak dokonale představená kupujícím. Více

Z nemovitosti je potřeba odstranit drobné neduhy, které její majitel díky provozní slepotě nevidí, ale kupující upoutají. Proto za pomoci řemeslníků a vybraných firem nechám provést tyto drobné opravy, aby nemovitost nejen dokonale vypadala, ale i dokonalá byla. Opravit drobné praskliny, utáhnout kliky, vyměnit žárovky za silnější, vyprat koberce, vymalovat či zasádrovat otvor po hmoždince je opravdu drobná investice oproti tomu, jaký přinese výsledný efekt.

Úklid

Potenciální zájemci vždy ocení, když je čistá podlaha, umytá okna, voňavá koupelna, zářivě čisté kuchyňské spotřebiče či zrcadla.

Home staging

Cílem home stagingu je dosáhnout toho, aby se nemovitost jevila co nejatraktivněji pro co největší počet potenciálních zájemců o její koupi nebo pronájem a aby se prodala nebo našla nájemníky v co nejkratším čase a za co nejvyšší cenu Více

před home stagingem

po home stagingu

Při prodeji nemovitosti není důležitý váš vkus, ale představy kupujících. Je těžké se trefit do estetického cítění všech. Pomocí principů home stagingu udělám z vašeho domova produkt na prodej, který osloví co nejširší okruh zájemců. Home staging není bytový design. Design interiéru, zařízení a doplňky, jaké má majitel rád a k nimž má citový vztah, vdechnou prostoru osobní charakter a styl. Zatímco home staging klade důraz na jeho „odosobnění“ pro lepší představivost druhých.

Home staging má úspěch, protože pracuje s pozitivními emocemi a kupujícímu či nájemníkovi dává možnost vidět nemovitost s jejími přednostmi bez rušivých dojmů. Provedení home stagingu je vždy levnější, než snížení ceny nemovitosti nebo její vleklý prodej či pronájem.

Více o Home stagingu

Nafocení nemovitosti

Potenciální kupující / nájemník si raději vybere tu nemovitost, která se svým vzhledem pozitivně odlišuje od ostatních inzerátů. Pro vytvoření hezké profesionální fotografie využívám služeb profesionálů a špičkové techniky.

Virtuální prohlídka

Díky virtuální prohlídce si zájemce projde nemovitost do posledního detailu a pokud má 3D brýle, ocitne se ve virtuální realitě dané nemovitosti. Ne každý má schopnost si dispozici bytu představit z fotek, a dostatečně se tak v nemovitosti zorientovat. Více

Virtuální prohlídka nemovitosti znamená reálné prostorové zobrazení vaší nemovitosti v digitální formě. Vytváří se za pomoci speciální kamery, která nasnímá panoramatické záběry a za pomoci speciálního softwaru je následně upraví do trojrozměrné podoby virtuální prohlídky.

Plánek nemovitosti

Díky profesionálně zpracovanému dispozičnímu plánku kupující/nájemce již v prvopočátku zjistí, zda daná dispozice vyhovuje jeho potřebám.

Prodej nemovitosti

Při prodeji vašeho domu či bytu se prohlídkám i komunikaci s klienty věnuji vždy osobně jako plně informovaný makléř, který o nemovitosti i o vašich potřebách ví vše, a mohu vás tak před zájemci vysoce profesionálně zastupovat.

Snažím se poskytnout vždy objektivní perspektivu a najít vhodnou cestu vedoucí ke spokojenosti všech účastníků obchodu.

Inzerce

Realitních portálů existují desítky, ale účinné jsou jen některé z nich. Proto inzeruji na nejnavštěvovanějších realitních serverech, jako například Sreality, a na těch, kde dává inzerce smysl. Využívám placené možnosti zvýraznění nabídky nemovitosti, aby se vaše nemovitost po několika dnech nepropadla v záplavě dalších inzerátů.

Marketing

Pro nalezení kvalitního zájemce dělám maximum včetně využití moderních online kanálů jako jsou reklama na Facebooku a Instagramu či využití video nebo virtuálních prohlídek. Zkrátka se starám, aby vaši nemovitost vidělo maximum lidí. Rád ale nadále využívám i klasické zdroje, jako například plachty či tištěnou inzerci, nebo třeba spolupráci s jinými makléři.

Prohlídky nemovitosti

Hlavní úkol prohlídky nemovitosti představuje identifikovat nákupní signály, zjišťovat bariéry bránící nákupu nemovitosti, získat zpětnou vazbu a zjistit podstatné náležitosti důležité pro úspěšný převod nemovitosti. Dobrý makléř méně mluví, ale hodně se ptá. Více

Zajistím prohlídky nemovitosti pouze s relevantními klienty tak, aby se minimalizoval počet zbytečných návštěv. O průběhu prohlídek a zpětné vazbě od klientů k vaší nemovitosti dostáváte pravidelný report, který shrnuje podstatné záležitosti spojené s potenciálními kupujícími a vaší nemovitostí.

Reporting

Během procesu práce s nemovitostí od nás stále dostáváte pravidelný přehled o všech aktivitách makléře spojených s vaší nemovitosti. Dále získáte statistiky zájmu klientů na realitních serverech, doporučení dalších kroků a zpětnou vazbu od zájemců o nemovitost.

Rezervační smlouva

V případě, že zájemce projeví zájem o nemovitost, zajišťuji smluvní vztah nejčastější variantou podpisu rezervační smlouvy. Účelem rezervační smlouvy je dohoda o podpisu kupní smlouvy a domluvení základních podmínek celé transakce. Více

V případě prodeje nemovitosti se jedná zejména o sjednání ceny nemovitosti, způsob financování a způsob úschovy kupní ceny, termín uzavření kupní smlouvy, termín předání nemovitosti, definici smluvních pokut za porušení sjednaných podmínek a jiné další náležitosti. Používám zásadně trojstranné rezervační smlouvy a vždy k nim přikládám aktuální výpis z katastru nemovitostí vztahující se k dané nemovitosti.

Podpis kupní smlouvy

Při přípravě kupní smlouvy je zejména důležité ochránit vás před situacemi, které mohou v průběhu transakce a po jejím skončení nastat. Dlouhodobě spolupracujeme s několika právnickými kancelářemi a staráme se, aby pro vás transakce byla maximálně bezpečná a transparentní. Spolehlivě vás provedeme celou transakcí.

Advokátní úschova

Bezpečí vašeho majetku a financí je po celou dobu transakce mojí maximální prioritou. Víte, jaké výhody, nevýhody či úskalí vás čekají při úschově kupní ceny v případě advokátní, bankovní nebo notářské úschovy? Vše vám podrobně vysvětlím. Více

Spolupracuji s několika advokátními kancelářemi a svým klientům zaručuji maximální možnou péči. Peníze se ukládají u advokáta na speciálním účtu vedeném vždy pouze a jenom pro tento daný případ a jejich výplata je vázána vždy na nějaký právní úkon. Nejčastěji se jedná o zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, pokud se smluvní strany nedohodnou na jiném způsobu.

Dokončení prodeje nemovitosti

Od podpisu kupní smlouvy čeká ještě mnoho kroků, které se pro úspěch celé transakce musí uskutečnit či ohlídat a mojí misí je být vaším průvodcem a partnerem, jež za vás tyto kroky učiní.

Jsem připraven vás zastupovat a hájit vaše zájmy až do úplného konce. Síla partnerství je v jeho kvalitě a délce.

Katastr nemovitostí

Po splnění podmínek, nejčastěji v podobě načerpání kupní ceny do úschovy, je potřeba vložit kupní smlouvu do katastru nemovitostí. To se provádí na základě podepsaného návrhu na vklad nemovitostí, jež bude vypracován advokátem, který bude dozorovat na celý proces převodu nemovitosti. Více

Tento návrh na vklad spolu s kupní smlouvou vložím/nechám vložit do katastru nemovitostí, a tím započne proces převodu vaší nemovitosti. S podáním těchto dokumentů se váže povinnost úhrady administrativního poplatku ve výši 2.000 Kč, jež je součástí mojí provize za služby a nemusíte tedy nic hradit.

Zápis vlastnického práva

Ode dne vkladu na katastr začne běžet lhůta v trvání 20 dnů, tzv. ochranná lhůta, kdy nemůže být zapsané vlastnické právo na jinou osobu. Tato lhůta je povinná a nelze ji nijak zkrátit. Katastr nemovitostí je povinen informovat každého majitele nemovitosti o všech změnách, které se jeho nemovitosti týkají a v tomto období je na nemovitosti uvalena tzv. plomba, při které nesmí katastr provést změnu. Více

Jakýkoliv vklad listiny, která se vkládá do katastru nemovitostí vkladem, podléhá ochranné 20denní lhůtě. Ochranná lhůta vznikla především z toho důvodu, aby se zabránilo nelegálním změnám při převodu vlastnických práv u nemovitostí. Dojde-li k jakémukoliv vkladu, který se týká nemovitosti (vložení kupní smlouvy, zástavního práva apod.), je majitel nemovitosti písemně o změně vyrozuměn. Tato informace vám dorazí doporučeně na trvalé bydliště, které má katastr u nemovitosti evidované, případně do datové schránky v případě, že ji máte zřízenou.

Výplata kupní ceny z úschovy

Jakmile dojde ke splnění podmínek uložených v advokátní úschově (nejčastěji se jedná o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a předložení „nového“ listu vlastnictví), dojde k uvolnění úschovy a peníze se převedou prodávajícímu. Více

Pokud se naopak cokoli pokazí, vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího neproběhne a celá realitní transakce ztroskotá. Vrátí se kupní cena kupujícímu a prodávající si ponechá svou nemovitost.

Předání nemovitosti

Po úspěšném převodu nemovitosti a zaplacení kupní ceny následuje samotné předání nemovitosti. Datum, kdy proběhne převzetí nemovitosti od prodávajícího na kupujícího, by mělo být uvedeno v kupní smlouvě. Nejčastěji se termín uvádí tak, že k předání dojde do 14 dnů od vkladu vlastnického práva kupujícího k nemovitosti.

Převody energií

Přepsání odběrného místa ze strany prodávající na stranu kupující se dělá u každého jednotlivého dodavatele zvlášť. Většinou se jedná o elektřinu a plyn, v případě prodeje rodinného domu i o zajištění dodávek vody/stočného a odvoz odpadu. Pro nepřerušený průběh dodávek služeb zajistím kompletní podklady pro převod u jednotlivých dodavatelů již na den předání nemovitosti.

Odhlášení z SVJ

Jednou z často opomíjených činností je odhlášení se z dané nemovitosti. Nemusíte mít obavy, postarám se o to a dám vědět vašemu společenství vlastníků/družstvu, že je nemovitost prodána. Předám jim také kontakt na nového vlastníka s tím, aby vystavili nový evidenční list.

Odhlášení z daně z nemovitosti

Tento úkon se vás jako prodávajících zdánlivě netýká, ale jeho zapomenutí na straně kupujících se vás dotknout může. Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna a do 31. května musí být v zákonné lhůtě uhrazena daň z nemovitých věcí za daný rok. Daňové přiznání se podává pouze jednou, a to při pořízení nemovitosti. Více

A to je právě ten problém, pokud kupující zapomene podat daňové přiznání, finanční úřad nemusí zjistit, že jste nemovitost prodali a bude se tak domáhat zaplacení daně z nemovitosti po předchozím vlastníkovi. V lednu vždy všem prodávajícím a kupujícím připomínám povinnost toto daňové přiznání podat/odhlásit se z daně z nemovitosti.

Vzor vyrozumění ke stažení