Nejde o formalitu – ale o vaši právní jistotu

Jako realitní makléř se často setkávám s otázkou: „Když jsem v katastru nemovitostí uveden jako jediný vlastník, proč by měl prodej řešit i můj manžel nebo manželka?“ Důvod je jednoduchý – pokud je nemovitost součástí tzv. rodinné domácnosti, nestačí být jen v dobré víře. Bez písemného souhlasu druhého z manželů totiž může být celý prodej napadnutelný, a to i po letech.

Příběh: „Majitel je v katastru uvedený, co by mohlo být špatně?“

Pan Bytoslav prodává byt, který vlastní na základě dědictví po rodičích. V katastru nemovitostí je zapsán jako jediný vlastník. S kupujícími se dohodnou na ceně, podepisují smlouvu, kupující žádají o hypotéku. A pak přijde překvapivé zastavení procesu. Důvod? Banka zjistila, že byt je rodinnou domácností manželů Bytoslavových a chybí souhlas manželky s prodejem.

Co je rodinná domácnost a jak ovlivňuje prodej

Pojem „rodinná domácnost“ upravuje § 747 občanského zákoníku. Pokud v nemovitosti trvale žije alespoň jeden z manželů spolu s druhým a společně ji užívají k životu, pak již nejde jen o formální vlastnictví. I když je v katastru uveden jen jeden z manželů, pro zcizení (např. prodej) nemovitosti je nutný souhlas druhého.

Rizika: Kdy hrozí neplatnost kupní smlouvy

Pokud je nemovitost součástí rodinné domácnosti a chybí souhlas druhého z manželů, kupní smlouva je relativně neplatná. To znamená, že může být soudem zneplatněna, pokud se neopomenutý manžel domáhá svého práva do 3 let od okamžiku, kdy se o prodeji dozvěděl. Dobrou víru kupujícího soud nemusí zohlednit.

Dopady pro kupujícího:

- ztráta nabyté nemovitosti,

- soudní spory a náklady,

- odmítnutí hypotéky,

- stres a časová ztráta

Dopady pro prodávajícího

- možnost soudního sporu s manželkou,

- zablokování kupní ceny v úschově,

- riziko zneplatnění celé transakce.

Proč tedy požaduji písemný souhlas?

Jde o ochranu vaši, moji i kupujícího. Tím, že doložíte souhlas druhého z manželů (nejlépe ověřený, ale každá banka chce jinak):

- předejdeme zpochybnění transakce,

- zjednodušíme vyřízení hypotéky,

- zvýšíme důvěryhodnost celé transakce,

- chráníme vaši pověst jako seriózního prodávajícího.

Nejde o nedůvěru – ale o profesionální odpovědnost

Mojí povinností jako makléře je chránit vás i celý obchod. Proto kontroluji nejen to, co je v katastru, ale také co je „za tím“. Věřte mi, že podobných případů, kdy prodej narazil právě na absenci tohoto souhlasu, už jsem zažil víc než dost.

Závěr

Souhlas manžela/manželky není komplikace, ale prevence. Pomáhá nám zajistit hladký průběh celé transakce, bez nepříjemných překvapení. A o to přece při prodeji nemovitosti jde. Role zkušeného realitního makléře zde není jen v „zprostředkování“. Je to role průvodce, ochránce i prevence rizik. A právě proto byste si měli vybírat odborníka, který zná nejen trh, ale i právní realitu.

Pokud si nejste jisti, zda se tento požadavek týká právě vaší situace, rád vám ji pomohu posoudit a najít vhodné řešení.